دكتر پدرام سلطانی نایب رئیس اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران داراي دكترای حرفه ای پزشكي از دانشگاه تهران و MBA از دانشگاه منچستر بوده و مسلط به چهار زبان خارجي است. وي تا اسفند 1389 رئیس کمیسیون WTO و سازمان های بین المللی اتاق ایران بوده و در گذشته سابقه عضويت در هیئت مدیره اتحادیه صادرکنندگان فرآورده های نفت، گاز و پتروشیمی ایران، مدیر عاملي صندوق توسعه صادرات فرآورده های نفتی و دبیرکلي اتحادیه صادرکنندگان فرآورده های نفت، گاز و پتروشیمی ایران را نيز دارد. اين كارشناس عرصه اقتصاد آينده بازار مسكن و راهكارهاي برون رفت از چالش هاي موجود را در گفتگو با پيام ساختمان بررسي كرده كه با هم مي خوانيم:

دكتر پدرام سلطانی نایب رئیس اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران داراي دكترای حرفه ای پزشكي از دانشگاه تهران و MBA از دانشگاه منچستر بوده و مسلط به چهار زبان خارجي است. وي تا اسفند 1389 رئیس کمیسیون WTO و سازمان های بین المللی اتاق ایران بوده و در گذشته سابقه عضويت در هیئت مدیره اتحادیه صادرکنندگان فرآورده های نفت، گاز و پتروشیمی ایران، مدیر عاملي صندوق توسعه صادرات فرآورده های نفتی و دبیرکلي اتحادیه صادرکنندگان فرآورده های نفت، گاز و پتروشیمی ایران را نيز دارد. اين كارشناس عرصه اقتصاد آينده بازار مسكن و راهكارهاي برون رفت از چالش هاي موجود را در گفتگو با پيام ساختمان بررسي كرده كه با هم مي خوانيم:

چه آينده اي براي بازار مسكن پيش بيني مي كنيد؟
اقتصاد كشور از ركود به حالت ركود تورمي تغيير كرده است و با آنكه تورم و افزايش قيمت ها وجود دارد اما شاهد رونق توليد و افزايش حجم معاملات نيستيم و بيشتر سرمايه ها به سمت بازار هايي با نقدشوندگي بالاتر مانند طلا و ارز رفته كه بازار مسكن نيز از این رويكرد متاثرشده است. از يك طرف شاهد افزايش بهاي زمين و نيز نهاده هاي ساختماني و در نتيجه افزايش قيمت ساخت مسكن هستيم. از طرف ديگر در اثر انتظارات تورمي كه در سازندگان و فروشندگان مسكن شكل گرفته و آنها را متقاعد كرده كه همه كالاها در حال گرانتر شدن است پس مسكن هم بايد گران شود. بنابراین طرف عرضه يا قيمت ها را فراتر از واقعيت هاي بازار رسانده يا از معامله خودداری مي كند.

آيا اين روند در گذشته سابقه داشته است؟
بعد از انقلاب كمتر شاهد چنين تورم بالايي در كشور بوديم كه در عين حال بازار مسكن رونق نداشته باشد. بازار مسكن شرايط بي سابقه اي را تجربه مي كند و اگر به سيكل هاي بازار مسكن نگاه كنيد خواهيد ديد كه در دوران رونق بازار مسكن، رشد قيمت اين كالا همواره چند درصد بيش از نرخ تورم كشور بوده است اما تاكنون سابقه نداشته كه بازار مسكن با افزايش قيمت بدون افزايش حجم معاملات يا همان رونق بازار مواجه باشد. يك دلیل مهم اين است كه اطلاعات و سيگنال هايي كه هر دو طرف بازار مسكن – خريداران و فروشندگان- دريافت مي كنند موجب شده كه آنها تصميمات متفاوت و متضادي بگيرند به گونه ای که سازندگان و فروشندگان به دليل تورم انتظار افزايش قيمت ها را دارند و خريداران بالقوه نيز با توجه به ريسك بالاي ادراكي يا استنباطي سرمايه‌گذاري در شرايط كنوني، در انتظار تشديد ركود بازار مسكن و در نتيجه كاهش قيمت ها هستند.
به جرات مي توانم بگويم؛ پس از جنگ تحمیلی هيچگاه چنين شكاف استنباط و تصميم در بين خريداران و فروشندگان بازار مسكن نبوده است كه همين امر موجب شده تا قيمت مسكن روندي فزاينده و معاملات روندي كاهشی را طي كند؛ امري كه چنين وضعيتي انتظار كاهش قيمت ها را در خريداران جديت بيشتري بخشيده است.

شما با كدام يك از اين تحليل ها موافق هستيد؟
هر دو طرف بازار در انتهاي تصورات فرضي خود ايستاده اند و در نتيجه با هيچ يك از اين دو طيف فكري موافق نيستم اما تحليل درست تر از بازار اين است که افزايش قيمت نهاده هاي ساختماني و نيز افزایش نرخ تورم، هزينه ساخت مسكن را بالا مي برد و در اين شرايط قيمت مسكن ناگزير افزايش می یابد.از طرف دیگر به دليل ريسك بالايي كه سرمايه‌گذاري در كشور دارد، تمايل خريداران به خريد پايين است چرا كه آنها در يك تحليل خودساخته تصور مي كنند با خودداري از خريد، قيمت ها كاهش خواهد يافت، اما معتقدم ؛ كم و بيش افزايش قيمت مسكن وجود خواهد داشت، ولي آنهايي كه واقعا قصد معامله مسكن را دارند بايد اين واقعيت را بپذيرند كه قيمت هاي فراتر از نرخ تورم و همچنین پايين تر از آن، عاقلانه و منطقي نيست.

انتظارات تورمي در بازار چگونه شرايطي ايجاد كرده و مي كند؟
مشكل بزرگتر اين است كه شكاف بين انتظارات فروشندگان و خريداران مسكن اگر چه هميشه وجود داشته اما اكنون بسيار عيمق شده است. چنانکه مي دانيم انتظارات تورمي در دوران رونق بيشتر به سمت فروشندگان و در دوران ركود به سمت خريداران است، اما اين انتظارات در حال حاضر در دورترين فاصله از يكديگر قرار دارند . اين درحالي است كه با وجود ريسك پذيري بالا، اين بازارهاي طلا و ارز هستند كه همچنان گوي سبقت را از بازار مسكن ربوده اند.
حركت متقاضيان مصرفي مسكن به چه سمتي مي تواند باشد و چه اثري بر رونق بازار مي گذارد؟
بخشي از مردم كه توانايي كافي ندارند به مسكن مهر اميد بسته اند. اين اقدام اگر در يك روند دقيق و حساب شده پيش مي رفت ، مي توانست مشكل خانه دار شدن دهك هاي ضعيف جامعه را حل كند اما با اين روشی كه دولت انجام داد خود موجب تشديد ركود در اقتصاد شد و بخش عظيمي از سرمايه هاي كشور را به اين سمت حركت داد در حالي كه خروجي اش هم آنچنان كه پيش بيني مي شد، مناسب نبود. براي مثال؛ كم نيست سرمايه‌گذاري هايي كه در اين پروژه انجام شده ولي به دليل آنكه از ابتدا يك ارزيابي صحيح از ميزان تقاضا نشده بود، بخشي از آن خانه ها بدون متقاضي مانده و سرمايه ها اتلاف شده است. البته هستند پروژه هايي از مسكن مهر كه در جاي درستي انجام شده و خانه ها هم ساخته و تحويل داده شده است ولي انحراف را نيز به وفور مي توانيد در آن ببينيد.

قشر متوسط چگونه مسكن خود را تامين مي كند؟
در 7-8 سال گذشته بخش زيادي از قشر متوسط جامعه با كاهش توانايي مالی مواجه شده و سطح درآمدي آنها در اين مدت از سطح تورم فاصله بسياري داشته است كه اين به معناي عدم تحقق آرزوي خانه دار شدن براي اين خانوارهاست. در نتيجه در شهري مانند تهران بيش از 100 درصد از درآمدهاي بعضي از خانواده ها صرف تامين اجاره بها مي شود. همچنين از آنجايي كه آنان به دلايلي مانند مسائل فرهنگي نمي توانند در هر مكاني سكني گزينند، شايد دولت مجبور شود براي آنها يك پروژه “مسكن آبان” اجرا كند!
با اين اوصاف، چرا شاهد حجم عظيم سرمايه‌گذاري براي ساخت مسكن به ويژه توسط بخش خصوصي در تهران هستيم؟
بايد ببينيد رويكرد اين سرمايه گذاري چيست. چون آمارها گوياي اين است كه در ايران بيش از 30 درصد از سرمايه‌گذاري ها و نرخ تشكيل سرمايه ثابت مربوط به ساخت و ساز و مسكن است و اين جريان با توجه به حجم بالاي سرمايه گذاري و تداومي كه تا به امروز داشته نشان مي دهد كه پايداري و بازدهي خوبي داشته است. الان ما در مقطعي هستيم كه انتظارات دو طرف عرضه وتقاضا با چنن شكافي مواجه است اما به محضي كه از اين وضعيت خارج شويم طبعا بازار به حالت عادي تري برمي گردد و بازار مسكن بازدهي خود را خواهد داشت.
پيش بيني من اين است كه تا آخر سال و حتي نيمه اول سال 1392 همين شرايط ادامه يابد و بازار مسكن نمي تواند رونق و پايداري و بازدهي مورد نظر را به خود ببيند.

چه راهكاري براي گريز از چالش های بازار وجود دارد؟
در حال حاضر راهكارها بايد رويكرد سياسي داشته باشد و در گام نخست بايد مسئله تحريم ها و مشكلات سياسي برطرف شود بعد كارها بر اساس تدبير پیش رود. به بيان ديگر بايد اقتصاد از سياسي كاري و كشمكش جناحي فاصله بگيرد و در اين صورت حتي در همين سطح هم كمك بزرگي خواهد كرد. در حالي كه شاكله تصميم گيري علمي كشور موجود است اما بخش مديريت سياسي در يك انقطاع بارز ، به تنهايي اقدام به تصميم گيري مي كند و كمتر رجوع واعتماد به تصميمات كارشناسي مي نمايد.
چه زماني بازار از ركورد خارج مي شود؟
بعد از حل مشكلات سياسي مهمترين مسئله ايجاد ثبات در سياست هاي پولي كشور است كه رابطه اي مستقيم با سرمايه‌گذاري هاي بلندمدت ( صنعتي و ساختماني) يا سرمايه‌گذاري هايي كه از درجه نقد شوندگي پايين تري برخوردار هستند، دارد. مانند اقدامات توليد محور، كه در بخش مسكن به معني خريد بيشتر مسكن خواهد بود. اگر اين ثبات جاي خود را به آشفتگي بدهد به دلیل بروز عدم امنيت افراد ترجيح مي دهند كه سرمايه هاي خود را به سمت بازارهايي با نقد شوندگي بالاتر مانند طلا و ارز سوق دهند تا در صورت نياز بتوانند به سرعت هر چه بيشتر به نقدينگي خود دست يابند.

گريز از اين وضعيت چگونه مي تواند نقدينگي را به سمت بازار پولي سوق داد؟
تعريف ارز نسبت به دو سال قبل كاملا تغيير كرده و در حال حاضر به كالايي براي سرمايه‌گذاري تبديل شده است در حالي كه ارز بايد وسيله اي براي پرداختها و تجارت خارجی باشد. اصلاح وضعيت ارزي و ايجاد ثبات اولويت اول و بعد از آن اتخاذ هم سياست هاي مالي و هم پولي براي كنترل تورم مي تواند راهگشا باشد، چرا كه نمي توان با وجود اين تورم شاهد خروج از ركود بود. تازه درآن شرايط اقتصاد و به تبع آن بازارها به سمت عادي شدن حركت كرده، درنتيجه بازيگران (طرفين معامله) در آن بازارها به سمت تصمیمات جديد خواهند رفت و بر آن اساس شكاف مورد اشاره در بازار مسكن كاهش مي يابد.
بعضي از نمايندگان مجلس معتقدند بايد با تسهيلات، متقاضيان مصرفي مسكن را توانمند كرده تا خريد افزايش يابد و اين رونق بازار در نتيجه به عاملي براي سرمايه‌گذاري بيشتر در ساخت و ساز و كاهش قيمت در بلند مدت منجر شود؟
اين نظر در اقتصادهايي كه از ثبات و توانايي كافي بانكي برخوردار اند جالب به نظر مي رسد، اما در اقتصادي كه در حال ركود است و بخش زيادي از منابع بانكي آن تنها به ساخت مسكن سوق يافته و معوقات بانك ها از 60 هزار ميليارد تومان فراتر رفته و نيز در اثر افزايش نرخ ارز، ميزان نياز واحدهاي توليدي براي “تامين سرمايه در گردش” جهت همان سطح از فعاليت هايي كه مثلا در سال گذشته داشته اند به شدت افزايش يافته است این روش پاسخگو و عملی نیست و اكنون سوال مهم اينست كه در چنين پارادوكسي منابع بانكي لازم را از كجا مي توان تهيه كرد.

صندوق ذخيره ارزي نمي تواند راهگشا باشد؟
اولا قانون اجازه نمي دهد چرا كه تنها مي توان ده درصد براي بخش صنعت و ده درصد براي بخش كشاورزي اختصاص يابد.

چرا استفاده از منابع صندوق توسعه ملي براي اصلاح بازار را گام صحيحي نمي دانيد؟
همان بن بست مالي مورد اشاره در سيستم بانكي موجب شده تا براي تامين مالي بخش توليدي بين بد و بدتر يكي انتخاب شود؛ بد اين است كه تبديل آن 20 درصد از منابع صندوق توسعه، موجب افزايش حجم نقدينگي و در نتيجه افزايش تورم در جامعه مي شود و بدتر اين است كه نبود منابع مالي هم موجب ورشكستگي بنگاه هاي توليدي كشور خواهد شد. پس بين بد و بدتر ، بد را انتخاب كرده ايم. حالا اگر در اين شرايط دوباره از اين منابع براي خريد مسكن استفاده شود از آرمان هاي تشكيل آن صندوق فاصله گرفته مي شود. از طرف ديگر اگر ان منابع به شهروندان داده شود تا با تبديل آن به ريال مسكن خريداري كنند شايد 300 هزار نفر در سال بتوانند از آن بهره ببرند اما به دليل افزايش تورم 70ميليون نفر از آن متضرر مي شوند. پس به يك trade off بايد دست يازيدبه اين معني كه با چه هزينه اي و چه فايده اي.

آيا افزايش نرخ ارز موجب رونق صادرات بخش هاي توليدي نشده است؟
باعث افزايش سوداوري مقطعي آنها شده اما پايدار نيست. صادرات زماني پايدار است كه توليد مستمر و پايدار پشت سر آن باشد. در حالي كه در شرايط تحريم توليد با تنگناهايي مواجه است. از اين روست كه صادرات در بخش هايي افزايش يافته كه ميزان وابستگي آنها به واردات كالاهاي واسطه اي و مواد اوليه حداقل است و بيشتر به منابع زير زميني مربوط است. بخش عمده اي از صادرات ما مواد پتروشيمي، معدني ، نفتي و ميعانات گازي همچنين صادرات مواد كشاورزي است اما ساير بخش ها حتي نتوانستند تكاني بخورند. در مجموع روند صادرات مي تواند در چند ماه اينده همچنان افزايش يابد.
افزايش نرخ ارز تا حد 2500 تومان موجب تنفس و كمك به بخش توليد شد اما از آن به بعد كمكي به بخش توليد نخواهد كرد. بيشتر كارخانه هايي كه كالاهايي با قابليت صادرات داشتند كالاهاي توليدي شان را به بازارهاي منطقه مانند عراق و افغانستان داشتند توانستند انبارهاي خود را تُنُك كنند اما از طرف ديگر توانايي توليد آنها در آينده به دليل مشكلات در واردات مواد اوليه و ماشين آلات بسيار كاهش يافته است و سيكل توليدي بسيار طولاني تر شده است امري كه در تضاد با سوداوري است. به بيان ديگر آنها در زنجيره تامين مواد اوليه خود يك شكاف بزرگ دارند و از طرف ديگر يك تقاضاي فزاينده براي کالا دارند.

در برخي كشورها ميزان اجاره نشيني بيش از مالكيت خانه است چرا سطح رفاه در مردم آن كشورها بيش از ايران نيز هست؟
در روانشناسي نظريه اي وجود داردكه به هرم مازلو مشهور شده و اساسي ترين نياز انسان را امنيت مي داند و از مصادیق آن نیاز به سرپناه است. تا زماني كه مسكن مكان زندگي انسان تضمين نشود اين احساس امنيت نيز تا حد زيادي ايجاد نمي شود از اين رو در بيشتر كشور ها مردم از طريق مالكيت بر مسكن اين احساس امنيت را مي كنند. اما رويكرد ديگر چنانچه شما اشاره كرديد اين است كه در برخي كشورها دولت با برنامه هايي مانند نظام تامين اجتماعي احساس امنيت را در شهروندان ايجاد كرده و احساس بي سرپناه شدن در آن جوامع وجود ندارد از اين رو نياز به تملك هم در آن كشور ها بسيار كمتر است.
پس اين سياست هاي اجرايي دولت است كه شهروندان را به سمت تملك خانه يا اعتماد به سياست هاي دولت و سكونت در خانه هاي اجتماعي يا مسكن غير مالكيتي سوق مي دهد.

چرا اين برنامه ها در ايران اجرا نمي شود يا تاكنون برنامه هايي مانند اجاره به شرط تمليك و .. جواب نداده است؟
پيشنياز پاسخ به اين سوال اطلاع كامل و دقيق از آمارها وبرنامه هاي دولتي است اما غير از آن هم دليل ديگري وجود دارد كه بيشتر به فرهنگ يك جامعه مربوط است.
ما ملتي هستيم كه در طول تاريخ براي حراست از زمین خود يا براي به دست آوردن زمین ديگران، جنگيده ايم و لذا براي ما ايرانيان داشتن مسكن به یک نیاز روانی امنيت در زندگي تبدیل شده است. اين علاقه به داشتن املاك و اموال غير منقول به مفهوم تضمين آينده يا همان نگاه به سطح پايين “هرم مازلو” براي ايجاد احساس امنيت است؛ براي مثال شما در ايران مي توانيد مغازه اي را به كسي بفروشيد ولي با داشتن حق سرقفلي آن كماكان مالكيت شما حفظ شود و آن حق مالكيت بتواند در آينده اي دور براي شما تبديل به يك فرصت شود. از اين رو در فرهنگ ايراني دل كندن از اموال غير منقول كار بسيار مشكلي است و ما بيش از ساير فرهنگ ها به املاك وابستگي داريم.

آيا مسكن اجتماعي مردم را به سمت تن پروري سوق نداده و مانع از بهره وري و توليد ارزش افزوده نيست؟
مردم در اين نوع نظام ها از طريق ماليات و عوارض براي مشاركت در اقتصاد كشورشان بيشترين هزينه ها را پرداخت مي كنند و به اين صورت نيست كه مردم را نسبت به ساخت كشور بي تفاوت كند.

در چه كشورهايي اين حق سرقفلي وجود داشته يا دارد؟
در بسياري از كشورهاي عضو جامعه کشورهای مشترک المنافع یا کشورهایی که سابقاٌ تحت استعمار انگیلس بوده اند اين فرهنگ وجود داشته است.

منبع: هفته نامه پیام ساختمان