ایرانی‌ها رکوردداران خرید ملک در ترکیه شده‌اند. این را می‌توان از آمار و ارقامی که در مراجع مختلف آماری ایران و ترکیه به ثبت می‌رسد به راحتی مشاهده کرد. اما ریشه‌های این رفتار به طور قطع بسیار مهم‌تر از اتفاقی است که در خروج سرمایه از ایران در حال رقم خوردن است. سال‌های متمادی است که شرایط اقتصادی، سیاسی و فرهنگی ایران رو به وخامت گذاشته و بسیاری از افراد، سرمایه‌های ذهنی و فکری و البته مالي خود را تجمیع کردند و بار سفر از ایران بستند تا خوشبختی و آینده خود را در خارج از مرزهای کشور بیابند، اما اکنون دامنه این مهاجرت از نخبگان به سمت طبقه عادی جامعه رفته و بسیاری از مردم به دلایل مختلف اقتصادی و غیراقتصادی، ترجیح داده‌اند تا سرمایه زندگی خود را به کشوری دیگر ببرند بلکه راه سعادت را آنجا جست‌وجو کنند. پدرام سلطانی، نایب رئیس سابق اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران، از دلایل شکل‌گیری موج خروج سرمایه از ایران برای خرید ملک در ترکیه می‌گوید:

 

ماجرای خرید ملک از سوی ایرانیان در سایر کشورهای دنیا مسبوق به سابقه است و در دهه ۹۰، بسیاری از ایرانی‌ها در کشورهایی همچون امارات یا ترکیه برای خرید املاک و سرمایه‌گذاری به واسطه آن با اخذ اقامت، اقدام کردند. ریشه چنین رفتارهایی از سوی ایرانی‌ها در قالب سرمایه‌گذاری‌های خرید خانه یا کلان چیست و آن را در چه موضوعاتی می‌توان جست‌وجو کرد؟

ریشه چنین رفتارهایی را باید در شیب جذابیت بین کشورها جست‌وجو کرد به این معنا که کشورهایی با جذابیت بیشتر یا کمتر می‌توانند در پذیرش یا رد سرمایه‌گذاران متفاوت عمل کنند. در واقع، چنین موضوعی منجر به این می‌شود که شهروندان کشورهایی با جذابیت کمتر یا با مسائل و مشکلات بیشتر، متوجه مهاجرت یا سرمایه‌گذاری یا اقامت در کشورهای با جذابیت بیشتر شود. این جذابیت در تعبیر عموم، دارای سنجه‌ها یا شاخص‌هایی است که بر پایه آن می‌توان داوری کرد که کدام یک از کشورها جذابیت بیشتری دارند. البته بیش از اینکه این داوری را صورت دهیم اصطلاحا سرمایه و مغزها با پاهای خود سیگنال جذابیت را می‌دهند. به این معنا که ممکن است اطلاعات من در بدو امر در مورد کشور ترکیه یا مالزی یا روسیه یا حتی برخی کشورهای کمتر شناخته شده اروپایی به اندازه کافی نباشد، اما کافی است ببینم شهروندان کشور ما بیشتر به کدام کشورها مهاجرت می‌کنند یا نخبگان و سرمایه‌های ایرانی در کجاها اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند و طبیعتا به سادگی با یک جمع بندی اولیه می‌توان این داوری را کرد که این کشورها جذاب‌تر از کشور خودمان است اما کسانی که این تصمیم را می‌گیرند. محاسباتی را صورت می‌دهند که بر پایه سنجه‌هایی اقدام و با توجه به شرایط خود و شرایط کشورهای مقصد، اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. برای این تصمیم‌گیری و اندازه‌گیری شیب جذابیت، چند چیز نقش محوری و اساسی را ایفا می‌کند. یکی از این عوامل، موضوعات اقتصادی است که بر پایه آن، کشوری که اصولا از اقتصاد باثبات‌تر و مقاوم‌تری برخوردار باشد نرخ رشد اقتصادی بیشتری خواهد داشت و نرخ تورم و بیکاری کمتر است. ضمن اینکه حداقل حقوق و درآمد سرانه بیشتر بوده و بازار کار برای تخصص‌های کسانی که مهاجرت می‌کنند، عموما فراهم است و این عوامل اقتصادی تعیین‌کننده خواهند بود که کدام کشورها مناسب‌تر هستند. در بسیاری از این شاخص‌ها کشور ترکیه که البته خود درگیر چالش‌های اقتصادی است از کشور ما بهتر است به این معنا که اگرچه نرخ تورم کشور ترکیه دورقمی است، اما این تورم به مراتب کمتر از نرخ تورم ایران است. ضمن اینکه نرخ رشد اقتصادی ترکیه نیز در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۱ نرخ رشد بسیار بالایی بوده و این کشور ۲۱ درصد رشد اقتصادی را تجربه کرده است. همچنین حداقل دستمزد در این کشور در سال جاری، ۴۰۰ یورو در ماه بوده است که اگر معادل‌یابی آن را در ایران صورت دهیم، حداقل حقوق ایرانی ها در سال ۱۴۰۰ کمتر از ۱۰۰ یورو است. پس می‌توان گفت که حداقل حقوق و دستمزدی که در ترکیه اعمال می‌شود، ۴ برابر ایران است. در این میان ممکن است برخی به این موضوع اشاره کنند که هزینه‌های زندگی نیز در ترکیه بالاتر از ایران است. اما باید در پاسخ به این نکته توجه داشت که سنجه مناسب برای مقایسه هزینه‌های بالاتر یا کمتر، این است که ببینیم درآمد سرانه بر مبنای شاخص برابری قدرت خرید با PPP در این دو کشور چقدر است. در سال ۲۰۱۹ این شاخص برای ایران ۱۳ هزار دلار و برای ترکیه ۱۴۸۰۰ دلار بوده است. در حالی که درآمد سرانه اسمی ترکیه کمتر از دو برابر درآمد سرانه اسمی ایران است. معنای این موضوع آن است که قدرت خرید یک دلار در ایران با اغماض حدود دو برابر ترکیه است. در حالی که حداقل دستمزد کمتر از یک چهارم این کشور است، بنابراین میزان دستمزد در ترکیه نیز دارای جذاییت‌های بالاتری نسبت به ایران است. از عوامل اقتصادی که بگذریم باید به این نکته توجه داشته باشیم که به لحاظ سیاسی نیز ترکیه جذابیت‌های بیشتری نسبت به ایران دارد. ایران از دید سیاست منطقه‌ای و جهانی در شرایط بدی قرار دارد، تحریم‌ها در ۱۲ سال گذشته اقتصاد ایران و شرایط سیاسی این کشور را به شدت مخدوش کرده و روابط شکننده ایران با بسیاری از کشورها در مجموع موقعیت سیاسی ایران را از ترکیه و کشورهایی که مقصد مهاجرت ایرانی‌ها به شمار می‌روند، در مرتبه پایین‌تری قرار می‌دهد. از سوی دیگر فضای مشارکت سیاسی نیز در ایران محدودتر از گذشته شده و این را از میزان مشارکت مردم در انتخابات مجلس سال ۹۸ و ریاست جمهوری ۱۴۰۰ به خوبی می‌توان دریافت. اینها مواردی است که در مقایسه با کشور ترکیه مهم است و البته با فهم اینکه ترکیه هم از نظر شاخص‌های سیاسی کشور بدون مشکلی نیست و نزاع‌های سیاسی میان احزاب این کشور هم به اوج رسیده است. اما باز هم وضعیت از ایران مناسب‌تر است، اگر چه کردهای ترکیه و قدرت مرکزی نیز اختلافاتی دارند که در مرزهای ترکیه با کردستان عراق و سوریه این کشور را دچار مشکل کرده است، اما باز هم وزن اختلافات سیاسی و محیط نامساعد ایران نسبت به ترکیه سنگین‌تر است. به خصوص در ماه‌های اخیر که تنش در برخی از کشورهای همسایه ایران از جمله افغانستان به اوج رسیده و با روی کار آمدن طالبان در افغانستان و ناآرامی‌هایی که در شمال غربی و مرز آذربایجان با ارمنستان بروز و ظهور پیدا کرده است. اوضاع بدتر هم شده است. نکته دیگری که باید به آن توجه داشت آن است که وضعیت شکننده امنیتی در مرزهای ایران و پاکستان و نیز عراق به چشم می‌خورد و روابط نسبتا سردی که ما با کشورهای حاشیه جنوبی خلیج فارس داریم، عملا شرایط را به نحوی پیش برده است که با در نظر گرفتن شرایط همسایگان، شرایط سیاسی داخلی ما و شرایط سیاسی منطقه ما از حیث ثبات نسبت به ترکیه بدتر است. به لحاظ مسائل اجتماعی نیز باید به این موضوع توجه کرد که ترکیه به لحاظ آزادی‌های اجتماعی از جذابیت بیشتری برای اقشار مختلف مردم برخوردار است، به خصوص اینکه میلیون‌ها ایرانی در سال به ترکیه می‌روند تا در آنجا از آزادی‌هایی که به دلایل مذهبی و قانونی در ایران وجود ندارد، بهره‌مند شوند و این موضوع برای گروه فزاینده‌ای از جمعیت ایران، جذابیت ویژه دارد. در بخش دیگر هم که محیط زیست و اقلیم دو کشور است، مقایسه نشان ‌می‌د‌هد که آب و محیط زیست در ایران از شرایط خوبی برخوردار نیست و جنگ آبی که در منطقه می‌تواند در سال‌های آینده به وقوع بپیوند، به نفع ما نیست. یعنی باید بر سر منابع آبی با افغانستان و عراق به تفاهم‌هایی برسیم که با توجه به سیاستی که حکومت ایران در منطقه و جهان برگزیده، قدرت چانه‌زنی در مقابل آنها را از ما سلب کرده، بنابراین چشم‌انداز این است که در سال‌های آینده ممکن است در حوزه آب، و پیامدهای آن پیرامون پاکیزگی هوا و پایداری محیط زیست دچار چالش شویم و جذابیت‌ها و مطلوبیت‌های سکونت در برخی مناطق کشور به شدت کاهش یابد.

 

ایرانی‌ها در گذشته تجربه خرید املاک در امارات را داشتند و بعد از گذشت مدتی برخی از آنها با چالش‌هایی بر سر معاملات ملکی خود مواجه شدند. این تهدید چقدر سرمایه‌گذاران ملک در ترکیه را نیز تهدید می‌کند؟

در مورد خرید ملک باید این توضیح را داد که به غیر از جذابیت ویژه‌ای که مهاجرت به ترکیه با اخذ شهروندی ترکیه برای ایرانی‌ها و کشورهای منطقه به دلایلی که گفتم به وجود آورده و ایرانی‌ها و عراقی‌ها را در صدر خریداران ملک قرار داده است، افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ در دو سال گذشته، قیمت مسکن را در تهران از استانبول هم گران‌تر کرده، به نحوی که در مناطق شمال شهر تهران آپارتمان نوساز را بین متری ۴ تا ۱۰ هزار دلار باید خریداری کرد. در حالی که آپارتمان‌هایی که در مجتمع‌های نوساز استانبول به خارجی‌ها عرضه می‌شود و از سوی شرکت‌های معتبر ساخته شده ۲ تا ۴ هزار دلار در هر متر مربع قيمت دارد. موضوعات و چالش‌های حقوقی معاملات املاک بحثی است که باید حقوقدانان آن را پاسخ دهند اما به طور کلی می‌توانم بگویم در امارات و هر کشور دیگری، هر کسی که از شرکت‌های غیر معتبر و کوچک که وضع مالی خوبی نداشتند و با رکود اقتصادی به راحتی امکان ورشکستگی داشتند. خرید کرد دچار این مشکل شده است، این موضوع در ایران هم هست؛ یعنی سازندگان معتبر اگرچه گران‌تر می‌فروشند ولی خرید از آنها کمتر منجر به اختلافات حقوقی و طرح دعوی می‌شود.

 

در آخرین گزارش معاملات املاک بانک مرکزی، شهریورماه نسبت به مرداد، حدود ۲٫۴ درصد رشد قیمت متوسط مسکن را داشتیم که این خود به نظر می رسد این روند را تسریع کند. پیش بینی شما چطور است؟

اتفاق اصلی در سال گذشته و اواخر سال ۹۸ و طول سال ۹۹ رخ داد و افزایش نسبتا کمی که در سال جاری رخ داده است. عملا تعدیل نرخ مسکن با تورم نسبتا بالایی است که امسال داریم. نرخ ارز از ابتدای سال تا به حال بیش از نرخ مسکن گران شده و گزارش‌ها نشان می‌دهد که ارزش دلاری بازار مسکن تهران افت کرده، به نحوی که متوسط ارزش دلاری مسکن در تهران ۱۱۰۰ دلار است که این رقم در سال ۹۷ که نرخ ارز بالا رفته به ۶۰۰ دلار رسید، اما افزایش قیمت مسکن در سال ۹۸ و ۹۹ متوسط نرخ را به ۱۳۰۰ دلار رساند و الان دوباره به بازه متوسط تاریخی خود نزدیک می‌شود، یعنی در مردادماه، متوسط ۳۰ میلیون تومان بوده است که با دلار ۳۷ هزار تومانی، ۱۱۰۰ دلار خواهد بود.

 

آیا نکته حائز اهمیت دیگری در حوزه سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ملک توجه شما را به خود جلب کرده؟

یکی از مهم ترین عوامل خرید ملک در ترکیه، اعتبار گذرنامه ترکیه و پایین بودن اعتبار گذرنامه ایرانی است. به ویژه با شرایط تحریم از یک سو و قرار داشتن ایران در فهرست سیاه اف‌ای‌تی‌اف، مادامی که بخواهید از ایران خارج شوید، داشتن گذرنامه ایرانی یک نقطه ضعف است. چرا که بسیاری از کشورها به راحتی به ایرانی‌ها روادید نمی‌دهند و ایرانی‌ها نمی‌توانند در بانک‌های آن‌ها حساب باز کنند یا کارت اعتباری دریافت و حتی در برخی موارد ارز خود را تبدیل کنند. این موضوع باعث شده که بسیاری برای اینکه یک گذرنامه جهان‌رواتر داشته باشند، در ترکیه یا کانادا یا کشورهای اروپایی سرمایه‌گذاری کنند یا گذرنامه از سایر کشورها می‌خرند تا این موانع را پشت سر بگذارند. این ضعف گذرنامه و شهروندی ایرانی به ویژه برای فعالان اقتصادی و تجار که نیاز دارند در شرایط تحریم، پول خود را جابه جا کنند و تحریم را دور بزنند معضل جدی‌تری به وجود آورده است.

اعتبار گذرنامه و وضعیت بغرنجی که اصولا تابعیت ایرانی در این سال‌ها به خود گرفته است، یکی از مهم‌ترین عواملی است که ایرانیان را به خرید ملک در ترکیه سوق می‌دهد. احساس عمومی شهروندان ایرانی از آینده ایران و چشم انداز ایران مثبت و امیدوار کننده نیست و مقایسه آن با سایر کشورها، به ویژه در ماه‌های اخیر با روی کار آمدن دولت جدید و شرایط ایران در منطقه و دنیا، ایرانی‌ها را نگران‌تر کرده است در حوزه اقتصادی سیاسی و امنیتی مشخص نیست که آینده چطور پیش می‌رود و مناقشاتی که ایران با آژانس انرژی اتمی پیدا کرد سیگنال‌هایی است که آینده را نگران کننده به نظر می‌رساند. پس ایرانی‌ها تلاش می‌کنند که پایگاه دومی در سایر کشورها داشته باشند و در این شرایط ترکیه بهترین شرایط را برای ایرانی‌ها و افغان‌ها، عراقی‌ها و سوری‌ها به وجود آورده که البته این‌ها هم خریداران عمده مسکن در آن کشور هستند زیرا آنها با یک سرمایه‌گذاری و خرید ملک، بلافاصله گذرنامه می‌گیرند، درحالی‌که در دیگر کشورها زمان طولانی بررسی درخواست و اعطای شهروندی پیش روی این افراد وجود دارد. یکی از هوشمندی‌های کشورها در قرن ۲۱ این است که بتوانند کشور خود را دارای تنوع فرهنگی، نژادی و قومی کنند. این تنوع موجب خواهد شد کشورشان جذابیت بیشتری برای زیست و رواداری بیشتری برای پذیرش خارجی‌ها پیدا کند و در نتیجه مغزها و سرمایه‌گذاری‌های اقتصادی را جذب کند و گلچین دیگر اقوام، ملیت‌ها و نژادها را در خود جای دهد.

 

منبع: مصاحبه با پدرام سلطانی، منتشر شده در ماهنامه آینده‌نگر