در سال 91 هم سرمایه ها به بازار مسکن نمی آیند

در سال 91 هم سرمایه ها به بازار مسکن نمی آیند

پدرام سلطانی، در حال حاضر نایب رئیس اتاق بازرگانی، صنایع و معادن ایران؛ عضو هیأت نمایندگان اتاق های بازرگانی، صنایع و معادن تهران و ایران؛ عضو شورای کمیته ایرانی اتاق بازرگانی بین المللی و همچنین عضو هیأت مدیره صندوق توسعه صادرات فراورده های نفتی ایران است. وی پیش از این رئیس کمیسیون WTO و سازمان های بین المللی اتاق ایران؛ مدیر عامل صندوق توسعه صادرات فراورده های نفتی ایران و نیز دبیرکل اتحادیه صادرکنندگان فراورده های نفت، گاز و پتروشیمی ایران بوده است.
با دکتر سلطانی که دارای مدارک دکترای پزشکی از دانشگاه تهران و MBA از دانشگاه منچستر انگلستان است در خصوص اقتصاد ایران و جهان، به ویژه از منظری که به بازار ساختمان و مسکن مرتبط است، در محیطی گرم و صمیمی به گفتگو نشستیم که در این شماره قسمت اول آن را می خوانید. 

در نیمه دوم سال 90 شاهد خروج سرمایه های سرگردان از بانک ها و هجوم به بازارهای طلا و ارز و بعضا مسکن بودیم. مبنای حرکت این سرمایه ها چیست که باعث می شود در زمانی در یک بازار و زمانی در بازاری دیگر حضور داشته باشند؟
سرمایه های سرگردان، بر خلاف اسمش که به نظر می رسد بلاتکلیف است، کاملا برعکس، بسیار هوشمندانه عمل می کنند. یعنی مترصد فرصت هایی هستند که سودهای بیشتری نصیبشان کند، به خاطر همین هر از چند گاهی به سمت خاصی سوق پیدا می کنند.
به غیر از مولفه سودآوری، مولفه امنیت و ثبات هم در تلفیق با سودآوری، باعث می شوند تا این سرمایه ها تصمیم بگیرند به کدام سمت مایل شوند.
البته همیشه این طور نیست که سرمایه های به اصطلاح سرگردان یا به تعبیری هوشمند، از بانک ها خارج شوند و به حوزه های دیگر سرمایه گذاری بروند، بلکه بعضی مواقع، این سرمایه ها از بخش مسکن خارج شده و به سمت بانک ها سوق پیدا کرده اند. مثل زمانی که بانک های خصوصی تاسیس شدند و سودهای جذابی پیشنهاد می کردند و مسکن هم تصادفا در زمان رکود بود و افراد ترجیح می دادند به جای خرید مسکن اضافه، پولشان را در بانک بگذارند. حتی کسانی که حرفه شان بساز و بفروشی بود بعضی مواقع این اقدام را انجام می دادند.
بنابراین خروج از بانک همیشه جایگزینی برای سرمایه ها و بازارهای موازی نیست بلکه اگر نظام بانکداری ما و چارچوب رقابتی در بانک ها با بازارهای موازی جذاب باشد این اتفاق می تواند عکس بشود.
اما نمی توان حکمی صادر کرد که کدام یک از حوزه های سرمایه گذاری بهتر است. به جهت اینکه هرگاه سرمایه دار احساس کند در حوزه ای سرمایه گذاری «سود» کمتر و «قدرت نقدشوندگی» کمتری دارد سرمایه اش را از آن حوزه خارج می کند و جایی سرمایه گذاری می کند که استنباط می کند آن حوزه سود بیشتر و قدرت نقدشوندگی بیشتری دارد. مثال خاص آن در این وضعیت مسکن است. اگر دارنده مسکن تصمیم بگیرد که امروز دارایی خودش را تبدیل به پول کند به سرعت این فرایند طی نمی شود مگر اینکه این کار را با تخفیف قابل ملاحظه ای عرضه کند.
البته در اینجا منظور از سرمایه دار، به معنای عام آن است، یعنی کسی که پولی بیش از نیاز خودش در اختیار دارد و به معنی سرمایه دار کلان نیست.
سرمایه دار قدرت نقدشوندگی و ثبات را به عنوان دو پارامتر اصلی، در کنار سودآوری در نظر می گیرد و تصمیم می گیرد. در این شرایط، ارز و طلا با این احساس که ثبات در اقتصاد کشور وجود ندارد و در عین حال قدرت نقدشوندگی این دو در برابر مسکن بیشتر است، جذابیت بیشتری پیدا می کند.

ثبات عملا چگونه برای سرمایه دار و سرمایه گذار معنا می شود؟ 
به این مفهوم که سرمایه گذار هر قدر ثبات را بیشتر احساس کند سرمایه گذاری خودش را در افق طولانی تری انجام می دهد. یعنی پول را در جایی سرمایه گذاری می کند که احساس می کند می خواهد حداقل دو تا پنج سال - بسته به احساس ثباتی که در آن حوزه دارد - نگه دارد. هر قدر این احساس کاهش پیدا کند تعدادی از گزینه ها از سبد تصمیم گیری او خارج می شوند. یعنی اگر افق پنج ساله باشد و سرمایه دار توان و تجربه داشته باشد، می رود به سمت سرمایه گذاری صنعتی و یا احداث واحد صنعتی یا این که در ساخت مسکن سرمایه گذاری می کند. اگر این افق کمتر باشد و مثلا سه ساله بشود او ممکن است که در خرید مسکن سرمایه گذاری کند.
این افق که پایین تر بیاید به بازار سهام نگاه می کند. اگر نگاه دو ساله یا یک ساله باشد نگاه ها می رود به این سمت که در سهام و بورس سرمایه گذاری شود. اگر هم افق کمتر از یک سال باشد، که متاسفانه این اتفاق الان در کشور ما افتاده، می رود به سمت سرمایه گذاری هایی که قدرت نقدشوندگی سریع دارند؛ یعنی همین اتفاقی که الان افتاده: سرمایه گذاری در حوزه ارز و طلا و سرمایه گذاری هایی که امکان جابجایی دارند و فرد می تواند آنها را در سفر و هر کار دیگری با خودش منتقل کند.

یعنی به غیر از این سه مولفه، عوامل تاثیرگذار دیگری در اقتصاد مسکن و ساختمان تاثیر و کارایی ندارد؟
علاوه بر اینها، در صنعت ساختمان اتفاقات دیگری هم افتاده که مزید بر علت شده است. یکی از این اتفاقات مهم مسکن مهر است. متخصصین امر فراوان گفته و نوشته اند که اصولا بخش خصوصی در اقتصاد ایران و جهان همیشه از رقابت با دولت ترس و هراس دارد. چون می داند که ابزار لازم را برای این رقابت ندارد. دولت هم حاکمیت دارد و هم مقررات در اختیارش است و هم منابع بسیار هنگفت تری در مقایسه با بخش خصوصی در اختیار دارد و موارد دیگری که رانت های دولت خواهد بود در مقایسه با بخش خصوصی. ورود دولت تحت عنوان مسکن مهر، اگر چه شکل قضیه نوعی اقدام توسط بخش خصوصی است ولی عقبه کار دولت است، مقدار زیادی ابهام برای سرمایه گذاران و معامله گران مسکن به وجود آورده و آنها را بیشتر سوق داده به سمت سیاست «منتظر بودن» که ببینند چه می شود و عاقبت مسکن مهر به کجا خواهد رسید و چه تاثیری می تواند در سرمایه گذاری های آنها داشته باشد. 
موضوع دیگری که در فضای سرمایه گذاری در بخش ساختمان حائز اهمیت است، تورمی است که به شکل روزافزون در کشور وجود دارد و بخشی از این تورم ناشی از اجرای قانون هدفمندسازی یارانه هاست و بخشی هم تورم مزمن ماست که ناشی از سیاست های پولی است و بخشی هم اخیرا به واسطه افزایش نرخ ارز است که حادث شده است. در این فضای پیچیده و کلاف سردرگم اقتصادی، تورم هم نگرانی را در سرمایه گذاران افزون کرده که اگر سرمایه خودشان را در کالاهایی که هماهنگ با نرخ تورم ارزششان افزایش پیدا می کند نگذارند لاجرم مغبون می شوند.
یکی از این احتیاط ها، بازار ساختمان است و فکر می کنند که ساختمان کماکان در دوره رکود خودش است و چشم اندازی هم از ورود به رونق وجود ندارد و تورم هم که آهنگ روزافزون به خود گرفته، بنابراین افزایش 10 تا 15 درصدی ارزش افزوده ملک در طی سال، حتی جبران مافات را برای حفظ ارزش پولشان، مطابق با نرخ تورم هم نخواهد کرد چه برسد به این که به عنوان یک سرمایه گذاری بتواند بیش از آن را نصیبشان کند. لذا در این پازلی که در سرمایه گذاری در اقتصاد کشور وجود دارد، طبیعتا کنار هم گذاشتن این قطعات تصویر ساختمان را هنوز به ذهن اکثریت سرمایه داران متبادر نمی کند.

آیا این شرایط که سرمایه ها کمتر به سمت بازار مسکن آمدند در سال 1391 ادامه خواهد داشت؟ 
چشم انداز، این حرف را تائید می کند. چون به نظر نمی رسد هیچ کدام از این مولفه ها حداقل در نیمه اول سال 91 به نفع مسکن تغییر پیدا کند. لذا من پیش بینی می کنم در نیمه اول سال 91 هم در بر همین پاشنه بچرخد. 

از تعبیر «فضای پیچیده و کلاف سردرگم» برای اقتصاد فعلی ایران استفاده کردید. یعنی اوضاع این قدر پیچیده است ؟
اگر تصویر اقتصاد ایران در سال 1390 را ترسیم بکنیم، موضوعاتی در آن وجود دارد که در هیچ اقتصادی در حال حاضر وجود ندارد. قبلا بعضی اقتصادها به نوعی بعضی از اینها را داشته اند، ولی ما امروزه آلبوم شده ایم! یکی از این موضوعات مهم، تحریم های اقتصادی است. الان در شرایطی که ما تحت تحریم های روز افزون هستیم چگونه می توانیم خودمان را با کشور ترکیه یا با اقتصاد سایر کشورها مقایسه کنیم؟ در فضایی که ما داریم قانون هدفمندسازی یارانه ها را اجرا می کنیم - و معنی آن این است که شوک های سالانه ناشی از افزایش قابل ملاحظه قیمت حامل های انرژی به اقتصاد وارد می کنیم - این اتفاق در کشورهای اطراف ما در جریان نیست. 
نکته دیگر بحث تورم بالاست. تورم دو رقمی مدتی است که در دنیا حل شده و کشورهایی که تورم دورقمی داشته باشند کم هستند. ولی ما از معدود کشورهایی هستیم که این تورم را داریم. 
نکته دیگر که در چند سال گذشته در اقتصاد کشور ما وجود داشته بیماری هلندی است. یعنی خرج کردن بی محابای دلارهای نفتی و خروج صنایع کشور از رقابت پذیری با صنایع جهانی به واسطه این اقدام. این بیماری هلندی هم مبتلابه کشورهای صادرکننده نفت در دهه 70 و 80 میلادی بود ولی آنها درس گرفتند و نظام اقتصادی خودشان را اصلاح کردند ولی ما هنوز این اقدام را انجام نداده ایم.
وقتی صحبت از کلاف سردر گم می شود منظور این است که ما موضوعات و ایرادات و تهدیدات جدی به اقتصادمان وارد است که بعضا چرخه معیوبی هم ایجاد کرده اند. یعنی هر کدام دیگری را تشدید می کنند و همینطور که این چرخه می چرخد اثراتشان بیشتر و شدیدتر می شود. در این فضا ما مشکلاتی که اقتصادهای دیگر دنیا هم با آن دست به گریبان هستند داریم؛ یعنی آنها دچار رکود هستند ما هم دچار رکودیم. مسائلی که آنها با کسری بودجه هایشان دارند ما با کسری بودجه پنهانمان داریم؛ به این نحو که هر جا کم می آوریم از صندوق ذخیره ارزی، صندوق توسعه ملی، اضافه برداشت از تنخواه بانک مرکزی، اضافه برداشت از درآمدهای نفتی و ... انجام می دهیم! 
افزایش سطح مطالبات و توقعات شهروندان هم یکی از موضوعاتی است که دنیا با آن به شکل فزاینده دست به گریبان است، یعنی افراد بیشتر به حقوق خود واقف می شوند و احساس می کنند که باید از ثروت های ملی و اقتصاد کشورشان بهره مند باشند و بیشتر آگاهی و شجاعت در بیان عقاید و اعتراضاتشان پیدا کرده اند. در جهان امروز این موضوعی سراسری است. می توان این را از بحران وال استریت دید تا اعتراضات مردم در یونان و ایتالیا و فرانسه و سایر کشورهای اروپایی تا اعتراضاتی که به شکل دیگری در کشورهای عربی و اسلامی به وجود آمده است. این موضوع حتی به شکل دیگری در کشور ما هم وجود دارد و آن این است که مردم از شرایط اقتصادیشان راضی نیستند.
پس ما مسائل روز دنیا را داریم و تعدادی هم مسائل و مشکلات داریم که مختص به خودمان است! اینها که با آنها جمع شده یک کلاف سردرگم درست شده است!
با توجه به این کلاف سردرگم، بودجه سال 1391 درست جهت گیری و هدف گذاری شده و می تواند مرهمی بر این زخم ها باشد؟
استنباط کلی خود من از بررسی که روی لایحه بودجه در اتاق بازرگانی داشتیم این است که ما به جای پیشرفت در نظام بودجه ریزی داریم پسرفت می کنیم و موضوعاتی که در سال های گذشته، با کمبود دانش و تجربه به وجود آمده بود و بعد از چالش ها و مخالفت های فراوان رفع شده و در بودجه جا افتاده بود، گویی مجددا دارد برمیگردند! لایحه بودجه عملا بدل شده است به یک چک سفید برای دولت، یعنی در آن احکام کلی می آید بدون تعیین سقف و حد و حدود و مشخص کردن مکانیزم های نظارتی و بدون فراهم کردن شرایطی که بتوان آن را نظارت کرد! از حیث این که اصلا مفاهیم، مفاهیم بودجه ای نیست. این ها در لایحه ای که موسوم به لایحه بودجه است قرار گرفته است. 
من فکر می کنم بودجه سال 91 در مجلس و در کمیسیون های مربوطه بسیار دستخوش تغییر می شود چون از این نوع ایرادات در آن زیاد است. یا تناقضاتی که بودجه با قانون سیاست های اصل 44 دارد. به هر حال کشور ما یک تصمیم جدی گرفت که از اقتصاد دولتی خارج شویم، حالا اگر بودجه ما بیاید و مجددا در همان مسیر گام بردارد این نوعی عقبگرد است. یا مغایرت هایی که لایحه بودجه با قوانین بالادستی منجمله با قانون پنجم توسعه کشور دارد.
اینکه این بودجه جوابگوی واقعیت اقتصاد، سیاست، امنیت و موضوعات اجتماعی ما در سال 1391 هست، قضاوت را در هر بعد و هر شانی باید متخصصان انجام بدهند در حوزه اقتصادی من عرض می کنم که نه، واقعا این گونه نیست. 
یک اتفاق مهمی که در چند سال گذشته افتاده و الان در آستانه هشدار قرار گرفته رکودی است که بر اقتصاد ما حاکم است و فشار روزافزونی است که اقتصاد و صنعت و تولید روی شانه های خود احساس می کند. اگر بودجه نسخه ای برای خروج از رکود نپیچد سال آینده با تشدید همه مولفه هایی که پیشتر گفتم، می تواند سال زمینگیر شدن تولید و صنعت در کشور باشد و این خیلی مهم و جدی است، علی الخصوص برای صنایع کوچک و متوسط. صنایع بزرگ به هر حال پشت به دولت دارند و پشتگرم به حمایت های دولت هستند و بخشی هم کماکان دولتی هستند یا دولت در آنها سهام مدیریت دارد و مبتنی هستند بر مزیت های نسبی اقتصاد کشور یا ربط دارند به نفت و گاز یا معادن مادر یا به انرژی ارزان و امثال آن. بنابراین مخاطرات صنایع کوچک و متوسط در کشور ما جدی است. این بودجه ظرفیت های لازم را در خودش برای این موضوعات ندیده است. فشارهای روی بخش خصوصی و خصوصا پیمانکاران طرف دولت غیرقابل تحمل شده است. بخشی از آن به صنعت ساختمان هم بر می گردد، یعنی پیمانکارانی که با وزارت نیرو، راه و شهرسازی، نفت و سایر سازمان ها و موسسات دولتی کار کرده و پروژه هایی را اجرا کرده اند، با مطالباتی که هر سال دارد به تعویق می افتد، اگر برای بلاتکلیفی اینها چاره ای اندیشیده نشود منجر به ورشکستگی این پیمانکاران می شود. همان طور که در جاهایی عملا شده و بعضی اعلام ورشکستگی کرده و رسما یا غیررسمی تعطیل کرده اند.
البته برای این موضوع در قانون بودجه بندی پیش بینی شده ولی این بند آن قدر کلی و تا حدی غیراجرایی است - که مثل بودجه سال 1390 که در آن هم بندی دیده بودند و اتفاقی هم نیفتاد - در سال 91 هم اتفاقی نخواهد افتاد.
مثال دیگر این که در این فضای رکودی که صنایع به واسطه عواملی خارج از کنترل خودشان مثل تحریم ها و هدفمندی سازی یارانه ها و امثال آن، نتوانستند فعالیت خودشان را ادامه بدهند و تعهداتشان را به بانک ها پرداخت کنند، الان نیاز به حمایت دولت دارند تا حداقل تعهدات و وام های شان به طرز قابل انجامی استمهال بشود. در بودجه سال 90 هم چنین چیزی دیده شد ولی عملا کمی از آن اجرایی شد. در سال 91 این موضوع را پیچیده تر کرده اند و برای آن کارگروهی در کنار بانک ها گذاشته اند مرکب از استاندار و روسای سازمان های صنعت معدن و جهاد کشاورزی و چند سازمان دیگر در هر استان که این کارگروه تشخیص بدهد کار به چه نحو انجام شود! دقیقا این موضوع من را به یاد وام های زودبازده می اندازد که در آنها هم کارگروه هایی تحت نظر استانداران این کار را کردند و امروز می بینیم که بخش عمده ای از آن وام ها، معوق شده است. به جهت این که مگر می شود یک موضوع اقتصادی را گروهی سیاسی تصمیم بگیرند؟ این تبعات را قبلا تجربه کرده ایم و حالا می خواهند مجددا این را تجربه کنیم!
نکته دیگر تحریم هاست. ما تصمیمی را در کشور گرفته ایم و راهی را داریم پیش می رویم که ارزش آن بیش از این می دانیم که در مقابل تحریم های اقتصادی و تهدیدها کوتاه بیایم. حالا که این مسیر را انتخاب کرده ایم و در آن هزینه هایی به اقتصاد کشور تحمیل می شود همه باید در آن مشارکت داشته باشند. این که بخش خصوصی شانه های به نسبت کوچکش در مقایسه با دولت و بخش شبه خصوصی و شبه دولتی زیربار این هزینه ها خرد شود و کمکی نشود واقعا شایسته نیست. برای این موضوع هم منبعی در بودجه دیده نشده است.
از این مثال ها زیاد است، اگر برگردم به سوال شما، پاسخ خیر است و این بودجه با نیازهای اقتصاد ما در سال 1391 تناسبی ندارد.

به تحریم ها اشاره کردید، معامله با ارزهای دیگر غیر از دلار، مثلا روپیه یا یوان چه مشکلی ایجاد می کند؟
مشکل این است که حجم تجارت ما محدود و منحصر می شود به همان کشورهایی که ارزشان را می توانیم بپذیریم یا آنها می توانند بپذیرند. یعنی ما به نوعی سوق بیشتری پیدا می کنیم به سمت تجارت با آنها و وابستگی بیشتری به این کشورها پیدا می کنیم. این کشورها هم به غیر از کره و ژاپن، از نظر کیفیت صنعت، کشورهای درجه یک دنیا نیستند. بنابراین راه حل تمام تجارت خارجی ما در دست این شش ارز اعلام شده نیست و صنایع و تولیداتی که وابستگی تاریخی به واردات ماشین آلات و مواد اولیه از اروپا یا کشورهای دیگر دارند، مشکلشان به این شیوه تا حد زیادی مرتفع نمی شود. ضمن این که تا این روند جا بیفتد زمان می برد، یعنی الان این شیوه اعلام شده ولی در عمل به سختی انجام می شود. چون حتی برای خود آن کشورها هم بعضا تجربه جدیدی است. یعنی هند تجربه ندارد که با روپیه تجارت خارجی بکند، چین هم همینطور و مقررات ارزی و بانکی آنها هم بعضا اجازه نمی دهد که از پول ملی شان در تجارت خارجی استفاده شود. حالا تا بخواهند قوانین را تغییر بدهند و اصلاح کننند زمان می برد، ولی در کل برای آنها خوب است که ارزشان، ارزش جهان روا بودن پیدا می کنند، ولی برای ما همان مشکلاتی که گفتم را دارد.

منبع: ماهنامه پیام ساختمان
 
 

0 نظر

هیچ آیتمی برای نمایش وجود ندارد.

ارسال نظر